Die Immobilienpreise, aber auch die Mieten in Deutschland sind in den vergangenen Jahren teils drastisch gestiegen. Ist es bald vorbei mit dem Immobilienboom? Oder müssen Käufer und Mieter auch künftig mit steigenden Preisen rechnen? Diese Fragen sind auch abhängig von der Zinspolitik der europäischen Zentralbank.
Lohnt sich bei den aktuellen Immobilienpreisen ein Kauf noch? Das hängt von vielen Faktoren ab.
Nicht nur in den Großstädten werden Immobilien immer teurer. Vielen Experten stellt sich deshalb schon lange die Frage, ob diese Entwicklung noch nachhaltig ist oder ob sich Anzeichen einer Immobilienblase mehren. Einige Immobilienprofis sehen in den Preissteigerungen lediglich eine Anpassung an ein normales Marktpreisniveau. Denn Deutschland habe bei der Immobilienpreisentwicklung im Vergleich zu anderen europäischen Ländern Nachholbedarf gehabt.
In manchen deutschen Großstädten gab es in den vergangenen Jahren eine regelrechte Preisexplosion: So stiegen die Kaufpreise für Wohneigentum in München im Zeitraum zwischen 2008 und 2018 um enorme 141 Prozent von durchschnittlich 2.930 Euro auf 7.070 Euro pro Quadratmeter. Das hat eine Studie von immowelt.de ergeben. Und auch in anderen deutschen Großstädten stiegen die Preise kräftig: Käufer in Berlin mussten 2018 immerhin 129 Prozent mehr zahlen als noch 2008 – allerdings erfolgte der Preisanstieg hier von einem eher niedrigen Niveau aus, denn mit 3.710 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 lag Berlin nur im oberen Mittelfeld der untersuchten Städte. Preisverdopplungen gab es im Untersuchungszeitraum in Hamburg (+103 Prozent) und Stuttgart (+100 Prozent) oder Frankfurt (+98 Prozent) – hier zahlt man überall im Schnitt mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Nur wenig Veränderungen gab es im Untersuchungszeitraum dagegen im Ruhrgebiet: In Essen zahlten Käufer 2018 im Schnitt nur 1.620 Euro pro Quadratmeter (+9 Prozent), in Dortmund 1.720 Euro (+22 Prozent).
Auch die Mieten stiegen laut mehrerer Auswertungen des Immobilienportals immowelt.de deutlich, besonders in den prosperierenden Großstädten: In Berlin zahlten Mieter bei Neuanmietungen mit durchschnittlich 11,40 Euro pro Quadratmeter 2018 im Schnitt 104 Prozent mehr als noch 2008. Absolut gesehen ist jedoch München mit 17,90 Euro pro Quadratmeter die teuerste Großstadt – das sind 61 Prozent mehr als noch 2008. Doch auch in Städte wie Nürnberg (+54 Prozent) müssen Mieter tiefer in die Tasche greifen. Weniger stark waren die Mietsteigerungen in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet. Zudem ist zu beobachten, dass die Mieten auch im Umland der anwachsenden Großstädte und auch in vielen Mittelstädten steigen, wenn auch in der Regel nicht ganz so stark wie in den großen Metropolen.
Da die Kaufpreise meist noch stärker stiegen als die Mieten, hat dies erhebliche Auswirkungen für alle Marktteilnehmer.
Niedrige Renditen für Kapitalanleger
So müssen Kapitalanleger in vielen deutschen Städten inzwischen mit niedrigen Renditen zurechtkommen. Beispielsweise lag die durchschnittliche Bruttorendite für vermietete Eigentumswohnungen in München einer immowelt.de-Erhebung zufolge 2017/2018 bei nur noch 3,2 Prozent. Berücksichtigt man dann noch die Kosten, die Vermieter selbst zu tragen haben, dürfte die Nettorendite in vielen Fällen unter drei Prozent liegen.
Nicht viel höher sind ebenfalls die Bruttorenditen zum Beispiel in Hamburg (3,3 Prozent), Frankfurt und Berlin (je 3,6 Prozent) oder Stuttgart (3,7 Prozent). Höhere Renditen lassen sich dagegen in Städten wie Cottbus (5,1 Prozent), Bochum (5,6 Prozent) oder gar in Duisburg (7 Prozent) erzielen. Allerdings zeichnen sich Städte mit höheren Bruttomietrenditen oft durch Strukturprobleme, Leerstände oder eher schwache wirtschaftliche Dynamik aus.
Niedrigzinsen treiben Preise – doch teure Immobilien bleiben oft finanzierbar Eine Baufinanzierung bietet heute niedrige Zinsen. Doch die lang anhaltende Niedrigzinsphase trug auch zum Anstieg der Immobilienpreise bei. Immobilienpreise, Baufinanzierung, Foto: istock.com / Geber86
Zwar sind die Kaufpreise in den vergangenen Jahren schneller gestiegen als die Mieten – was die auf breiter Front gesunkenen Mietrenditen erklärt –, doch die immer noch niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen sorgen dafür, dass Immobilien vielerorts noch bezahlbar bleiben.
Mussten in vergangenen Hochzinsphasen – etwa in den 80er- oder 90er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts zum Teil Zinsen von bis zu zehn Prozent gezahlt werden, so sanken die durchschnittlichen Zinsen nach der Jahrtausendwende: Bis etwa 2009 lagen sie für langlaufende Hypothekendarlehen oftmals in einem Bereich zwischen rund 3,5 bis knapp über fünf Prozent. Seitdem zeigt die Zinskurve –mit geringen Schwankungen nach oben oder unten – weiter nach unten. Gab es im Jahr 2010 Darlehen häufig schon für gut drei Prozent, kosteten Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit ab etwa 2014 meist weniger als 2,5 Prozent. Seit etwa 2015 liegt der Zins meist bei weniger als zwei Prozent; phasenweise, etwa im Sommer 2016, lagen günstige Angebote sogar nur noch knapp über einem Prozent. Neben der Wohnungsknappheit, die die Mieten vielerorts anstiegen ließ, haben die niedrigen Zinsen die Kaufpreise in die Höhe getrieben. Dabei sind die Kaufpreise in den meisten Städten starker angestiegen als die Mieten.
Wer ein gutes Einkommen hat und sich auch eine hohe Miete leisten kann, ist wegen der Niedrigzinsen dennoch oft in der Lage, trotz der hohen Preise eine eigene Immobilie zu erwerben. Für manche aber sind Immobilien unbezahlbar geworden – das gilt insbesondere für teure Städte wie etwa München. Dort helfen vielen Durchschnittsverdienern selbst niedrige Zinsen nicht – die monatliche Belastung würde wegen der enormen Kaufpreise dennoch das monatliche Budget sprengen.
Trotz der gestiegenen Immobilienpreise kann sich ein Immobilienkauf in vielen Fällen noch lohnen – sowohl für Kapitalanleger als auch Selbstnutzer.
Wann sich der Immobilienkauf für Kapitalanleger lohnt In vielen Fällen lohnt sich für Kapitalanleger der Erwerb noch – trotz der mancherorts hohen Immobilienpreise.
Wer als Kapitalanleger nach Abzug der laufenden Kosten eine Nettomietrendite von beispielsweise vier Prozent erzielt, und zwei Prozent Zinsen für sein Darlehen zahlt, kann so ohne weiteres Kostendeckung erreichen – in diesem Fall verblieben rund weitere zwei Prozent für die Tilgung. Vor Jahren waren die Renditen zwar noch höher, die Zinsen allerdings auch. Bei fünf Prozent Zinsen und nur einem Prozent Anfangstilgung wäre vor einigen Jahren immerhin eine anfängliche Nettorendite von sechs Prozent nötig gewesen, um kostendeckend vermieten zu können, es sei denn, man hätte für den Kauf viel Eigenkapital verwendet – das dann aber für andere gewinnbringende Investments nicht mehr zur Verfügung gestanden hätte.
Wer sich heute über die niedrigen Zinsen freut, sollte aber trotzdem schon die spätere Anschlussfinanzierung im Blick haben. Denn nach zehn oder 15 Jahren läuft üblicherweise die Zinsbindung für das Darlehen aus. Und wie hoch die Zinsen dann sein werden, weiß niemand. Schlimmstenfalls fällt der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung in eine Hochzinsphase, was zur Folge hätte, dass die monatliche Belastung drastisch ansteigt. Solche Risiken lassen sich allerdings minimieren, indem man heute eine möglichst lange Zinsfestschreibung und eine möglichst hohe Tilgung vereinbart, da dann die Höhe der Anschlussfinanzierungssumme geringer ausfällt – Hochzinsen wären dann zwar ärgerlich, aber kein Beinbruch mehr. Der Nachteil: Für lange Zinsbindungen verlangen Banken höhere Zinsen und eine höhere Tilgung erhöht die Monatsrate zusätzlich.
Wann sich der Immobilienkauf für Eigennutzer lohnt Eigennutzer sollten Ihren Immobilienkauf sorgsam kalkulieren.
Auch für Eigennutzer bleiben Immobilien vielerorts dank der Niedrigzinsen noch bezahlbar. Denn wer als Mieter eine mit seiner bisherigen Mietwohnung vergleichbare Eigentumswohnung erwirbt und mit einer der Höhe mietähnlichen Belastung hinsichtlich Zinses und Tilgung rechnen kann, ist in der Regel auch in der Lage, diese Kosten zu tragen. Zumindest solange er auch imstande wäre, seine bisherige Miete weiter zu zahlen. Doch auch hier gilt: Eine möglichst lange Zinsbindung und hohe Tilgung senkt das Risiko, bei hohen Zinsen für die Anschlussfinanzierung finanziell überfordert zu sein.
Immobilienpreise: Ausblick in die Zukunft
Wie sich die Immobilienpreise in der Zukunft entwickeln werden, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab: der künftigen Konjunkturentwicklung und dem künftigen Zinsniveau.
Bleibt alles wie gehabt, dürften die Mieten und Preise auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Erhöht dagegen die EZB die Leitzinsen und würden infolgedessen auch die Zinsen für Wohnbaukredite steigen, dürfte mit einer Verlangsamung des Preisanstiegs oder ab einem gewissen Zinsniveau mit Stagnation zu rechnen sein, ergab eine immowelt.de-Studie. Zudem glauben zahlreiche Marktteilnehmer, dass die Zeit der großen Preissprünge dem Ende zugeht.
Kaufen oder verkaufen?
Wie sich die Immobilienpreise in der Zukunft entwickeln werden, ist also unklar. Doch stellt sich für potenzielle Käufer wie für Verkäufer die Frage, ob sie kaufen beziehungsweise verkaufen sollen.
Käufer sollten vor dem Erwerb genau kalkulieren, ob sich ihr Investment beim derzeitigen Preisniveau trägt und ob die monatliche Belastung tragbar ist. Kurzfristige Spekulationsgeschäfte sind eher nicht empfehlenswert – zu groß ist das Risiko, dass sich die Marktlage ändert und statt eines Gewinns am Ende ein Verlust steht.
Verkäufer müssen auch steuerliche Aspekte beachten: Ist die Immobilie weniger als zehn Jahre im Eigentum, so müssen Veräußerungsgewinne versteuert werden. Außerdem stellt sich die Frage, wie der Erlös alternativ angelegt werden soll: Sichere Anleihen oder Festgeld bringen kaum Zinsen und Aktien sind spekulativ.
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